Vakantieverhuur op Mallorca – zo kunt u legaal verhuren

Sinds de hervorming van de wetgeving rondom toerisme heeft iedereen het over vakantieverhuur op Mallorca. Geen wonder, het gaat immers om een aantrekkelijke extra bron van inkomsten voor huizenbezitters, in de tijd dat de vakantiewoning niet door de eigenaar zelf wordt gebruikt. Maar hoe zit het met vakantie-appartementen, kunnen die ook legaal worden verhuurd? En wordt de eigenaar beschouwd als touroperator als hij zijn finca aanbiedt via een website?

Op 26 april organiseerde Porta Mallorquina een brunch met sprekers over het thema vakantieverhuur.

Deze en nog meer prangende vragen werden op 26 april beantwoord door de advocaten Guillermo Dezcallar Enseñat en Javier Blas Guasp van advocatenkantoor ILLESLEX tijdens onze informatiebijeenkomst met brunch in ons kantoor in Pollensa.

Señor Dezcallar Enseñat, waarom is er op dit moment zo veel verwarring over vakantieverhuur?

Er is een groot gebrek aan heldere informatie en de hotelsector heeft er belang bij om het verschil tussen seizoensverhuur (gereguleerd door de nationale urbane huurwetgeving) en vakantieverhuur (gereguleerd door wet 8/2012 voor toerisme, autonome wetgeving) niet te verduidelijken.

Wie kan zijn woning verhuren?

Alle eigenaren hebben het recht om hun woning te verhuren, zo lang ze dit in overeenstemming met de geldende wetten doen. De eigendomsrechten kunnen niet beperkt worden.

Advocaat Guillermo Dezcallar Enseñat van advocatenkantoor Illeslex.

Betekent dit dat iedereen zijn woning legaal per dag of per week kan verhuren?

Dat klopt absoluut, zo lang hij zich houdt aan de geldende wetten. Dat is de nationale wet voor urbaan verhuur voor seizoensverhuur, Ley de Arrendamiento Urbanos nacional (L.A.U.), of de toerismewet van de Balearen voor vakantieverhuur.

Welke diensten mag een eigenaar aanbieden wanneer het gaat om seizoensverhuur?

Geen vakantiediensten, daaronder vallen: afhalen van het vliegveld, periodieke schoonmaak tijdens het verblijf, wasservice voor beddengoed en handdoeken, vervanging van huisraad, 24-uurs telefoonservice, etc.

Gelden normale reparaties aan de woning of het zwembad e.d. als vakantieservice?

Nee, zeker niet. Dit zijn reparaties van de woning.

Kun je voor elke woning bij het ministerie voor toerisme een vergunning voor vakantieverhuur aanvragen?

Nee, alleen voor de volgende woningen kun je zo’n vergunning aanvragen:

• Vrijstaande eensgezinshuizen of halfvrijstaanden huizen of vergelijkbaar.
• Maximaal 6 slaapkamers en maximaal 12 bedden.
• Minstens 1 badkamer per 3 bedden.
• Kort verblijf van maximaal 2 maanden.

Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen vakantieverhuur en seizoensverhuur?

Er zijn de volgende verschillen:

Seizoensverhuur en vakantieverhuur – de verschillen in een oogopslag.

Worden makelaars gezien als toeristische kanalen?

Makelaars worden niet gezien als toeristische kanalen en kunnen dus worden gebruikt voor seizoensverhuur. Dat geldt ook voor Europese bemiddelaars zoals Homelidays, FEWO, Homeway, Owner’ Direct, etc.

Is het aan te bevelen om een huurcontract af te sluiten tussen de eigenaar en de huurder?

Altijd en in alle gevallen moet er een huurcontract worden afgesloten tussen de eigenaar en de huurder. In het geval van seizoensverhuur moeten twee dingen worden opgenomen in het huurcontract:

a) dat het gaat om seizoensverhuur, die valt onder de urbane huurwet en
b) dat geen vakantieservice wordt verleend tijdens het verblijf.

Kunnen eigenaren hun woning verhuren aan een agentschap om het op de markt te brengen?

Sigrun Gründler van Porta Holiday, een dochteronderneming van Porta Mallorquina, geeft informatie over de nieuwe verhuur- en beheerservice.

Dit is volkomen legaal, maar het is wel belangrijk om te letten op welk soort verhuur het agentschap aanbiedt. Als het vakantieverhuur aanbiedt, moet de woning beschikken over een vergunning voor vakantieverhuur van het ministerie voor toerisme. Als er geen vergunning is voor de woning, kan die alleen worden aangeboden voor seizoensverhuur (zonder aanbod van directe of indirecte vakantiediensten, zie boven). Het is van zeer groot belang dat er een contract wordt getekend tussen de eigenaar en het agentschap.

Kan de vereniging van eigenaren vakantieverhuur verbieden?

Verhuur van een woning in een appartementencomplex is niet verboden. In de praktijk verbieden verenigingen van eigenaren vaak seizoensverhuur. Dit is echter illegaal en kan niet voor het gerecht afgedwongen worden omdat zoals gezegd het eigendomsrecht niet kan worden beperkt.

Moet de eigenaar bij seizoensverhuur bewijzen dat het niet gaat om toeristisch gebruik?

Art. 50.2 van de toerismewet stelt dat sprake is van toeristische commercialisering wanneer niet kan worden bewezen dat het huurcontract in overeenstemming is met de urbane huurwet (seizoensverhuur). Daarom moeten de bepalingen van dit document worden gevolgd.

Hoe wordt belasting geheven over verhuur?

Met de belastingopgave – IRPF met een tarief van 24,75%. De belasting moet per kwartaal worden betaald als uit de belastingopgave blijkt dat belasting moet worden afgedragen en jaarlijks wanneer geen belasting hoeft te worden betaald.

Welke aftrekposten zijn er voor de inkomsten uit verhuur?

Vooral de jaarlijkse afschrijving van het onroerend goed (2% per jaar), bovendien de hypotheekrente en belastingen zoals de onroerendgoedbelasting, afvalverwijderingsbijdrage en onderhoudskosten, etc.

Señor Dezcallar Enseñat, hartelijk dank voor het gesprek en de interessante informatie.

Hebt u nog vragen over vakantieverhuur? Laat het ons weten door een opmerking hieronder!